A partir de 2026, proprietários que alugam imóveis informalmente enfrentarão um cerco fiscal sem precedentes com o “CPF dos Imóveis”. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) permitirá à Receita Federal identificar automaticamente quem omite rendimentos de aluguel, aplicando multas que podem chegar a 150% do valor devido. A mudança, impulsionada pela reforma tributária no aluguel, integrará dados hoje dispersos, fechando brechas para a evasão.
Com o “CPF dos imóveis”, Receita Federal poderá cruzar dados que hoje estão espalhados por cartórios, prefeituras, bancos e diferentes órgãos públicos. Além da multa, a Receita Federal poderá cobrar retroativamente os últimos cinco anos de impostos não pagos. A mudança é impulsionada pela regulamentação da reforma tributária sobre o consumo, que estabelece um sistema de fiscalização integrado com a nova tributação.
Como funcionará o “CPF dos Imóveis”
O CIB é a ferramenta que, a partir de 2026, dará à Receita Federal capacidade de monitoramento sobre o patrimônio e a movimentação imobiliária no país. Ele funcionará como um identificador nacional único para cada imóvel, centralizando informações hoje dispersas em diversos órgãos.
O fim da dispersão de dados
A centralização resolve um problema. Atualmente, o controle de imóveis é fragmentado: cartórios utilizam matrículas de Registro Geral de Imóveis (RGI), prefeituras usam inscrições imobiliárias para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e o Incra monitora imóveis rurais. Esses sistemas não se comunicam, permitindo brechas para a evasão fiscal.
Com a implementação do “CPF dos Imóveis”, essa compartimentalização acaba. Segundo Vinicius Cunha, tributarista e sócio da MCW Advogados, o objetivo é “estabelecer um número único de identificação para cada imóvel, reunindo informações que antes estavam fragmentadas”.
Para viabilizar a integração, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa 2.275/2025, regulamentando o CIB e estabelecendo regras de compartilhamento de dados por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O novo identificador único deverá constar em escrituras, registros e demais atos cartorários. Cartórios e registradores deverão transmitir eletronicamente os dados ao Sinter.
Como a Receita usará o “CPF dos imóveis” para identificar sonegadores
Com essa infraestrutura em funcionamento, a fiscalização ganha poder inédito. O CIB permitirá uma fiscalização automática. As administrações tributárias ganharão a capacidade de acompanhar e fiscalizar as operações imobiliárias mediante o cruzamento de informações.
Samuel Miranda, especialista em direito tributário, adverte que o cerco se fechará. A partir de 2026, o inquilino será obrigado a declarar que mora de aluguel e informar quem é o locador. “Quando um inquilino declara, a Receita Federal cruza os dados automaticamente. Se o locador não declarou o rendimento, vem a autuação.”
Além da declaração do inquilino, o Fisco não dependerá apenas da declaração do locador. Os métodos de identificação de omissão se multiplicarão:
- Declaração do inquilino: O inquilino deverá informar quem é o locador, e o sistema fará o cruzamento automático.
- Transações via imobiliária: Mesmo que proprietário e inquilino omitam, a imobiliária é obrigada a declarar a comissão recebida, indicando de quem recebeu e para quem pagou.
- Monitoramento de Pix e bancos: Transações acima de R$ 2 mil geram informações que podem levar à intimação do contribuinte, embora não sirvam como prova legal direta.
Diante desse cruzamento de dados, a sonegação de Imposto de Renda pelo recebimento de aluguéis será mais difícil.
